L'assurance-vie, placement protéiforme par excellence, propose des opportunités d'investissement diversifiées. Parmi celles-ci, l’immobilier sous forme de pierre-papier et géré par des spécialistes aguerris. Cette stratégie permet de bénéficier des avantages de la pierre tout en profitant du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie.
Concrètement, pour investir dans l'immobilier via votre assurance-vie, vous souscrivez à des unités de compte (UC) immobilières. Celles-ci sont des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), des SIIC (sociétés d’investissement immobilier coté) et des OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Citons aussi les SCI (sociétés civiles immobilières) et les FPI (fonds de placement immobilier), une large classe d’actifs rejoignant la grande famille pierre-papier.
Comment fonctionne la pierre-papier dans l’assurance-vie ?
La pierre-papier est un investissement immobilier indirect qui permet de détenir une part d’immeubles sans avoir à les acquérir soi-même. C'est un exploitant agréé qui se charge de cette mission, de même que de la mise en location et de la collecte des loyers. Cette dernière émet des parts de sociétés, permettant à l’investisseur de devenir copropriétaire d'immeubles, de bureaux ou de commerces.
Comment ça fonctionne dans une assurance-vie ? C’est l’assureur qui sélectionne les actifs les plus performants parmi tous ceux proposés sur le marché afin de les intégrer dans sa poche d’UC immobilières. Puis il les propose à nouveau aux épargnants souhaitant profiter des revenus locatifs qui en sont issus afin de booster leur épargne. Ce qui signifie que les dividendes distribués par ces UC immobilières rejoignent directement les sommes à capitaliser.
Quels sont les avantages qui en émanent ?
En intégrant des UC immobilières à votre contrat, vous diversifiez votre portefeuille, sachant que vous avez la possibilité d’acquérir différentes parts de ces placements pierre-papier à moindre coût. Dans la même foulée, vous réduisez le risque global de votre portefeuille.
Par ailleurs, le prix de la part via l'assurance-vie est plus accessible que l'achat direct auprès de la société de gestion. Les assureurs appliquent une certaine décote, en particulier en cas de souscription en ligne.
Autre atout de taille : vous échappez aux contraintes liées à la gestion locative, sachant que celle-ci est du ressort de la société de gestion. Si vous optez pour la gestion pilotée, c’est votre assureur qui gère les arbitrages. Vous avez aussi la liberté d’opter pour la gestion libre : les arbitrages de votre contrat reposent alors entre vos mains.
À tous ces points forts s’ajoute la fiscalité avantageuse, qui est celle de l’assurance-vie. En effet, les loyers qui sont des dividendes sont imposés au même titre que les primes de versement. Ainsi, ils sont déductibles de l’assiette imposable et permettent d’alléger l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, les rendements de ces UC immobilières sont supérieurs à ceux des fonds en euros. Les capitaux profitent alors d’une meilleure bonification au fil du temps, en plus des risques plus ou moins moindres des actifs immobiliers comparés à ceux des autres UC (actions, OPCVM, trackers, fonds d’investissements alternatifs ou FIA).
Quelques points de vigilance à considérer
La vigilance est de mise en ce qui concerne les frais. Toujours comparer avant de souscrire, en sachant que ceux-ci varient d’un assureur à l’autre. Si vous optez pour la gestion libre – à la place de la gestion pilotée – alors les frais de gestion et d’arbitrage pourraient être revus à la baisse. Un contrat qui prélève trop de frais pourrait déprécier le rendement net.
Comparez également les contrats et leur poche en UC : assurez-vous de disposer d’un large choix de ces unités de compte, en plus de vérifier la qualité des performances pour chacune d’entre elles. Cette étape peut être réalisée avec un conseiller en patrimoine indépendant.
