Lancé en 2014, le dispositif Pinel a depuis lors été un pilier de l'investissement locatif dans l’immobilier neuf, générant en même temps de la réduction d’impôt pour l’investisseur. Cependant, l'introduction du Pinel Plus a récemment suscité des préoccupations parmi les acteurs du marché immobilier en raison des coûts élevés de l'investissement. Ainsi, comment optimiser la rentabilité en tenant compte de cette variable ?
Pourquoi l’investissement Pinel Plus coûte cher ?
La construction d’un logement Pinel Plus s’avère particulièrement onéreux du fait des normes énergétiques plus strictes, couplées à des exigences haut standing de construction.
En effet, ce dispositif nécessite la mise en vigueur des dernières normes environnementales RE 2020 dans le but d’atteindre des performances énergétiques élevées. Cela signifie que les bâtiments doivent être construits ou rénovés avec des matériaux et des technologies plus coûteux pour atteindre ces normes (isolation thermique et phonique, ventilation et qualité de l’air intérieur).
En ce qui concerne les exigences de construction, les logements doivent respecter des critères spécifiques en termes d'aménagement, notamment en ce qui concerne la surface minimale habitable, l’aménagement d’espaces extérieurs privatifs ainsi qu’une double orientation des pièces principales pour les appartements T3 à T5.
Outre ces contraintes, les logements Pinel Plus sont intégrés dans des bâtiments de copropriété, ce qui implique de réaliser l’achat auprès d’un promoteur immobilier. Celui-ci applique une certaine surcote sur le prix de l’acquisition.
Stratégies pour maximiser la rentabilité
Tous ces paramètres requièrent alors une exigence de financement initial plus conséquente et la mise en place de stratégies pour maximiser la rentabilité.
Avant tout, notons que le Pinel Plus reprend les mêmes avantages fiscaux que le Pinel d’origine, soit 12%, 18% ou 21% de la mise pour une période d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Pour rappel, le Pinel d’origine devient un Pinel dégradé, du fait que ses taux de défiscalisation baissent en deux temps successifs (en 2023, puis en 2024). La stratégie pour maximiser la rentabilité peut alors être ajustée en fonction de ces atouts fiscaux maintenus.
L’anticipation de la demande locative future est déterminante : il est question de bien analyser le marché locatif local et de s'assurer que la propriété répond aux attentes des locataires potentiels. Le but est de garantir une occupation rapide et constante pendant toute la durée de l’engagement. Il est essentiel de savoir fixer le juste loyer, tout en sachant que ceux-ci sont plafonnés, par rapport à l’emplacement et aux ressources du locataire. Une estimation minutieuse est donc de rigueur, à réaliser de préférence avec un expert financier afin de garantir un bon rendement locatif qui interférera avec la rentabilité finale de l’investissement.
Songez également à investir dans la durabilité : bien que les coûts initiaux puissent être plus élevés, les économies à long terme sur les factures énergétiques peuvent compenser cet investissement initial. Les technologies vertes et les matériaux durables feront augmenter la valeur du bien et génèrent de la plus-value à terme, dans le cas d’une éventuelle revente.
Par ailleurs, il est toujours possible de négocier le prix d’achat du bien et également d’opter pour un prêt à taux d’intérêt moindre.
En dernier lieu, conservez le bien sur la durée, au-delà de la durée d’engagement Pinel. Vous pouvez, à ce moment-là, fixer librement les loyers sans être conditionné par des plafonds. Attention, toutefois à toujours tenir compte de la réglementation en vigueur, de même que de l’indice de l’Insee en ce qu’il s’agit de la revalorisation. Vous pouvez aussi basculer dans la location meublée qui vous fera profiter d’avantages fiscaux supplémentaires grâce au statut fiscal de Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
